20 сент. 2014 г.

Риэлторы

Лицензия на услугу



Обращаясь за услугой мы надеемся на помощь от профессионала.

Как убедиться в профессионализме риэлтора? Кто контролирует его работу работу? Как в любой работе и поставщик услуг и потребитель должны не только выполнять  свои обязанности, но и быть защищены в правах.



Посреднические услуги риэлтора. «Универсальный солдат»

В любой профессии всегда ценились профессионалы. Однажды сталкиваясь с необходимостью продать или купить недвижимость кто-то решает весь процесс пройти самостоятельно, кто-то обращается к посреднику — риэлтору.  В России эта профессия возникла после перехода страны на рыночною экономику, когда появилась частная собственность. В советские временя жильё можно было только обменять  и посредники в этой области пребывали в глубокой тени. В девяностые годы спекулятивная деятельность вышла из подполья и и началось медленное восхождение к нормам и правилам цивилизованного рынка. В этой  сфере приходится полагаться на опыт зарубежных коллег, накопленный ещё с 1916 года, когда был впервые зарегистрирован сам термин «риэлтор».

За рубежом риэлтор  — посредник не участвующий в сделке лично.     В странах Европы и  США, например,  это лицензируемая деятельность, регулируемая государственными законами и профессиональными сообществами. В каждой стране существует своя система подготовки специалистов этой области, периоды подтверждения и повышения квалификации, экзамены. Показателем профессионализма риэлтора является возвращение клиента к нему.  Это означает, что сделка была проведена грамотно, выгодно для клиента и достаточно быстро.

В отличие о зарубежных коллег, российским специалистам приходится быть более универсальными. Специфика работы в этом бизнесе требует ориентироваться в разных специальностях.   Быть хорошим психологом просто необходимо, чтобы быстро разобраться в потребностях клиента и найти  к каждому свой подход. Разбираться в юридических вопросах придётся даже если нет специального образования. Ведь если у продавца не в порядке правоустанавливающие документы это может не только затормозить сделку, но и сорвать её.  Навыки оценщика помогут ориентироваться в классификации объектов и ценообразовании. Как хороший рекламщик, риэлтор должен выбрать не только интересный объект, но и определить как и где разместить объявление, чтобы «зацепить» потенциального покупателя. Знания в области экономики помогут отслеживать динамику рынка, прогнозировать повышение или падение цен, определять ликвидность объекта.

Специалисты, располагающие таким багажом знаний всегда в цене.



Так где растут подобные асы и кто контролирует их деятельность?

В России на сегодняшний день нет закона о риэлторской деятельности и лицензирование отсутствует. В 2011 году обсуждался проект этого закона. Его задача — установить единые нормы регулирования деятельности по всей стране. Проект закона определяет понятия: риэлтор, риэлторская деятельность, риэлторские услуги. Перечисляет требования к субъектам риэлторской деятельности, к заключаемым договорам. Раскрывает права и обязанности риэлтора, его ответственность, как регулируется его деятельность государством и саморегулируемыми объединениями риэлторов.

С одной стороны лицензирование деятельности риэлторов предполагает улучшение качества услуг, обязательное обучение и периодической повышение квалификации.  Но с другой стороны платное лицензирование  неизбежно потянет за собой повышение цен на посреднические услуги. А это может привести к укрупнению агентств за счёт разорения и закрытия небольших фирм.  Лицензирование ударит и по частным маклерам, работающим без юридического оформления своей деятельности.

Для защиты своих профессиональных интересов и повышения уровня и качества услуг организована Российская Гильдия риэлторов (РГР).  Главной её задачей является развитие в России цивилизованного рынка недвижимости. Существует стандарт системы добровольной сертификации РОСС RU №И046.04 РН00.  Для членов РГР создан комплекс информационных ресурсов, главным является Федеральный Реестр аттестованных специалистов по недвижимости РГР – агентов и брокеров. Каждый год РГР организует масштабное мероприятие — Национальный конгресс по недвижимости. Гильдия влияет на систему обучения и аттестацию риэлторов, сотрудников страховых компаний, проводит сертификацию аналитиков рынка недвижимости. На сайте www.rgr.ru  можно получить подробную информацию о структуре и уставе  организации,  ознакомиться с действующими стандартами профессиональной деятельности и кодексом этики риэлтора.





Финансовый контроль.

Те, кто прошёл сертификацию и имеет статус брокера по недвижимости, заявляет себя как серьёзный профессионал.    Деятельность агентства (если это юридическое лицо ООО)   имеет определённую структуру и должна  быть  прозрачна для проверяющих органов. Руководитель, подбирая персонал, разрабатывает штатное расписание, определяет систему оплаты труда. Поскольку в агентстве могут быть сотрудники выполняющие работу бухгалтера, секретаря, маркетолога, кадровика; должны быть юристы, агенты и т.д., оплата труда может быть либо фиксированной, либо составлять определённый процент от сделки.  Юридическое лицо обязано сдавать отчёт в Федеральную службу по финансовому мониторингу — Росфинмониторинг.  Индивидуальных предпринимателей раньше такое требование не касалось. Но, ситуация с прошлого года изменилась. В информационном письме от 17 июля 2013г. №29 говорится:

«30 июня 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 28.06.2013 N 134-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части противодействия незаконным финансовым операциям» (далее — Федеральный закон N 134-ФЗ), в соответствии с которым расширен перечень субъектов статьи 5 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее — Федеральный закон N 115-ФЗ).

Права и обязанности, возложенные Федеральным законом N 115-ФЗ на организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, распространяются на индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества.»

Суть его в том, что риэлторы, осуществляющие операции с недвижимостью, являясь не только сотрудниками юридических лиц, но и индивидуальными предпринимателями, должны иметь либо юридическое либо экономические образование и пройти обучение Росинфомониторинга. Кроме того, необходимо стать на учёт в этой организации, подав соответствующее заявление и заполнив карту по форме 2-КПУ, утвержденной приказом Росфинмониторинга от 30 ноября 2005 года N 164 «Об утверждении формы карты постановки на учет в Федеральной службе по финансовому мониторингу организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, в сфере деятельности которых отсутствуют надзорные органы». Подробную информацию об этой организации можно узнать по адресу www.fedsmf.ru

Вся эта процедура предполагает прозрачность финансовой деятельности агентств, отчёт в налоговых органах.

В этом случае частные маклеры полностью выпадают из поля зрения контролирующих органов. Они могут быть «универсальными солдатами», занимаясь продажей объекта, подбирая варианты для покупателя, и сопровождают сделку до логического конца, доводя до её до Регпалаты. Но могут пойти и по более простому пути, получив свои комиссионные от продажи, отдают оформление сделки знакомому юристу, с которым сложился партнёрский тандем. Ни о каких налогах и отчётности в данном случае речь не идёт. Влияет ли такой стиль работы на качество услуг и гарантированную оплату со стороны продавца? Пожалуй это зависит от опыта работа такого «одинокого волка». Новичку, возжелавшему быстро и много заработать, могут элементарно не заплатить. Нет договор — нет доказательств.



Сделки с недвижимостью на территории России и за рубежом.

Возвращаясь к теме крупных солидных агентств, нельзя обойти стороной и  их международную деятельность. Ощутив себя капиталистами россияне интенсивно начали приобретать недвижимость за рубежом. Особенно, если покупка загородного дома  или квартиры  могла обойтись дешевле, чем в России. Риэлторы живо откликнулись на желание наших соотечественников отдыхать в собственном жилье на солнечных берегах Турции, Греции, Болгарии или же попытку сохранения своих капиталов путём вложения в недвижимость в других странах.   Серьезной международной организацией, оказывающей значительное влияние на рынок недвижимости, является FIABCI – Всемирная Федерация Профессионалов рынка недвижимости (International Real Estate Federation). Это неправительственная организация, которая была основана во Франции в 1949 году. Ее цель – предоставить профессионалам, работающим на рынке недвижимости, возможности обмена информацией, обучения и подготовки специалистов по передовым международным программам, обмена знаниями и опытом на ежегодно проводимых семинарах и конференциях.   Это огромная организация, в которую входит более 60 стран мира и объединяет она массу специалистов: финансистов, банкиров, девелоперов, брокеров, оценщиков, архитекторов, управляющих недвижимостью, юристов, работников сферы страхования и строительства.  В течение 2011-2012г.г. её возглавлял Александр Романенко (президент FIABCI-Russia),  избранный  Всемирным Конгрессом по недвижимости.


Риэлторы

0 коммент.:

Отправка комментария